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房产证只写你的名 房子也未必是你的

来源:腾讯房产   作者:未知  时间:2017-10-27

    现今,十一长假宛如一场“集体婚假”,每逢假期,必有“红色**”。“恋爱虽易,婚姻不易”这是“过来人”的慨叹。也有人说,美满的婚姻,是一场势均力敌的较量。相比于恋爱,婚姻里有太多计较,房产似乎成了离婚“必争之地”。很多情侣,恋爱时不分你我,考虑到结婚,一起出资买房;一朝情冷,离婚时房产分割便成了最大的纠纷。结婚买房,写谁的名字,房产究竟属于谁,父母出资买的房算谁的……结婚前,这些事最好弄清楚。


    在腾讯房产发起的“还没结婚你会给她(他)买房么?”的调查中,31.60%已婚人士认为谁买的写谁的,39.22%已婚人士认为无论谁出钱,准夫妻双方的名字都应该加上。然而,高达94.12%的未婚人士则选择“自己出资买的房不愿意在房产证上加对方的名字”。

但是在房产证上写了你的名字,房子就真的属于你么?在房产证上加上对方的名字真的那么重要么?

    1.婚前一方出资买的房 婚后房子归出资方所有

   【事件回顾】

    高海(男方化名)与霍姗姗(女方化名)几经周折进入谈婚论嫁的阶段。高海在婚前一次性付款28万购买了一套单身公寓,婚后43万卖出;第二套房41万买进75万卖出;第三套房70万买进160万卖出;最后用155万买下现在的第四套房。由于婚后霍姗姗从不干家务活也不肯生小孩,高海和霍姗姗提出离婚,高海起草了一份离婚协议,协议提到登记在他名下这套155万登记价的房产是自己的个人财产不作为共同财产分割。霍姗姗却认为高海虽然在婚前购买了一套单身公寓,但价值不足以购买现在的住房。婚后,高海对房屋进行多次交易后所获得的巨大利益才使他能够购买现在较大的房屋。所以,婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产,应双方平均分割该套房产。双方协商不成,女方将男方起诉到法院要求分割房产。庭审中,高海辩称,现在的住所完全靠自己“投资”婚前的单身公寓购买,霍姗姗没有出资,所以不同意平分。

    【法院判决】

    法院审理认为,婚前个人财产在婚后产生的孳息,包括利息、投资收益,应当仍属于个人财产。高海和霍姗姗现居住的房屋虽是婚姻存续期间购买,但购买的资金主要来源于高海婚前购买房屋所得款和房屋买卖交易的收益所得,且房屋交易所得钱款属于自然增值,不属于夫妻共同财产。因此,法院认定,涉诉房屋是高海婚前财产的不同表现形态,并不能改变所有权归属,应当认定为高海个人财产。据此,法院判决涉诉房屋归男方所有。

    【律师支招】

    一方个人财产婚后产生的自然增值归个人所有,如果属于主动增值,则应当认定为夫妻共同财产。因通货膨胀或者其他不是因当事人主观努力而是因市场价值的变化产生的增值属于被动增值,没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。当一方的个人财产在婚后由于一方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳务而增值的,应属于主动增值,离婚时应当将增值部分作为共同财产予以分割。本案中的法官没有划分高海和霍姗姗婚后购买的房产中的主动增值和被动增值(即自然增值)部分,将主动增值所得也一并作为被动增值认定为男方高海的个人财产。颜宇丹律师认为,如果用婚前个人财产的资金婚后投入购买房屋,则在离婚时应将个人财产(本案中第一次卖房所得42万元)先剥离出来归这一方所有,其他部分再按离婚时的房屋市场价值予以分割,而不是以这部分个人财产占房产总投入的比例作为这一方的投资进行分割。虽然离婚时该房屋已付款项中包含了个人财产部分,但这部分资金产生的市场增值部分属于因夫妻婚后一方或双方的主观努力产生的被动增值,应当作为夫妻共同财产予以分割。

    2.婚前双方出资买的房没写你名 婚变按出资比例分房

    【事件回顾】

    韦雨(女方化名)与吴志(男方化名)是大学同学,他们当年是金童玉女式的校园恋人。双方在婚前计划共同出资购买了一套商品房,吴志以个人名义与开发商签订了《认购书》,购买了一套含装修总价为22万的房子,并交了2万元定金。签订《认购书》后,韦雨和吴志交纳了第一期房款5万元。俩人共同与开发商签订了《商品房买卖合同(现售)》并到国土房产部门备案登记,合同约定,韦雨和吴志各占房产50%产权份额。因开发商未按合同约定时间内办理房产证,吴志向合同约定的仲裁机构提起仲裁,仲裁委裁决开发商协助吴志到房地产权登记部门办理房屋的产权转移登记手续。由于开发商没有执行仲裁裁决,吴志申请强制执行,房产证于婚后取得并登记于吴志一人名下。俩人离婚时,吴志认为该房产是其婚前个人财产,韦雨认为房产是夫妻共同财产。韦雨起诉至法院请求判决双方离婚并平均分割该房产。

    【法院判决】

    法院经审理认为,原告韦雨与被告吴志共同与开发商签订的《房地产买卖合同(现售)》,没有违反自愿原则和法律、行政法规的强制性规定,且已被仲裁委员会作出的生效仲裁裁决认定为有效合同,据此,对该合同的法律效力法院予以认定,合同各方应按合同约定享受权利、履行义务。根据上述合同约定,原告韦雨享受涉案房产50%的产权份额。因原告韦雨和被告吴志在婚前对涉案房产均有出资,且约定各占房产50%的产权,并在婚姻关系存续期间取得该房产的产权,在婚后双方共同居住并使用该房屋,法院依法认定该房屋为夫妻共同财产,判决双方平均分割该房产。

    【律师支招】

    本案中,男女双方在仲裁委作出裁决将产权转移至男方一人名下后,向法院申请强制过户前,应该书面约定该房产为夫妻双方共同财产,产权人为男方和女方俩人,以避免日后出现该房产是房产证上的产权人的婚前财产还是夫妻共同财产的争议,这样的约定对二人在离婚时进行财产分割是具有法律约束力的。

    3.婚前双方出资够房婚后才拿到房产证 视份额分割房产

    【事件回顾】

    翁青月(女方化名)和杨俊(男方化名)通过朋友介绍相识,相处半年后,两人计划结婚。结婚前,两人看中一套总价47万元的房产,首期款14万,翁青月出了7.2万,杨俊出了6.8万元。由于翁青月熟悉买房的各个环节,而且这套婚房在办房产证时,俩人就已经结婚了,所以从签订买卖合同到办理按揭和过户,都只签了翁青月一个人的名字。房产证于婚后取得,也只登记了翁青月一个人的名字。

婚后,杨俊的收入从来不给翁青月,每个月的按揭款则是由翁青月负责存到专门供楼的存折上,翁青月一个人供着房子的按揭款,并负担家里所有的费用。感情破裂后,翁青月提出离婚,杨俊同意离婚。但是在房产归属上,二人产生了分歧:翁青月认为,这些年是她一人在供房,房产应在她名下;杨俊也想要房产。无法达成离婚协议,于是翁青月将杨俊起诉到法院,请求法院判决离婚并分割房产。

    【法院判决】

    法院经审理认为,房产虽然登记在翁青月名下,但首期房款14万中,翁青月出资7.2万元,杨俊出资6.8万元。贷款一直如约偿付,于婚后取得房产证。原告翁青月主张婚后自行交纳,但被告杨俊否认,鉴于该部分贷款系婚姻关系存续期间偿付,依法视为夫妻共同偿还,故诉争房产系婚前共同购置。婚后共同生活居住,视为共同财产,应参照首付款各自出资额给予分割,原告翁青月享有51.4%,被告杨俊享有48.6%。庭审中双方对该房产共同确认价值为80万元,减去尚余贷款28.4万元,剩余房屋财产价值双方可分割。

法院一审判决准予双方离婚,诉争房屋归原告翁青月所有并居住,翁青月自行清偿贷款余额,并自本判决生效之日起30日内一次性给付被告杨俊房屋补偿款25.0776万元,杨俊自行解决住处;翁青月到期未给付,杨俊自期限届满日之次日起30日内一次性给付翁青月26.5224万元,房产归杨俊所有、居住、继续还贷,翁青月收款即搬离另住、迁出**、办理产权变更手续。

    【律师支招】

    一般离婚诉讼中,房产单向判决给一方,另一方获折价补偿,但经常会发生得房一方最后不履行给付义务的情况。本案中,法院为了避免这种情况,采取了“双向判决”的方式,这极罕见。

但是“双向判决”同样忽略了如果杨俊在限定期限内未能按判决制定期限给付翁青月相应折价补偿,如何确定房屋所有权的问题。所以这种判决存在潜在的不合理性。为了最大的规避这一风险,颜宇丹律师建议,夫妻双方订立书面协议,明确约定今后双方如果离婚由一方取得房屋所有权,且取得所有权的一方不能在合理期限内或法院判决期限内给付对方补偿款的,则双方同意将该房产拍卖款或变卖款项由双方约定或判定比例分割。

    4.婚前双方出资购房 一方想分房产但又不想离婚

    【事件回顾】

    袁青木(男方化名)南下深圳打工认识赵花(女方化名)不久确定了恋人关系,双方于婚前共同出资购买一套房产,婚后取得房产证,登记于袁青木一人名下,双方共同还贷。婚后,女方在家当全职太太没有收入,但娘家亲戚经常向她要钱,袁青木拒绝为此给钱。赵花认为这套房产虽然只有袁青木的名字,但是婚前双方共同出资购买的,而且房子婚后夫妻共同还贷,当然是夫妻共同财产。袁青木认为房子是婚前个人财产。赵花起诉至法院,请求法院分割登记在袁青木名下的这套夫妻共同财产,但夫妻已有三个孩子,不想和袁青木离婚。

    【法院判决】

    法院经审理认为,本案中,原被告双方作为涉案房屋共同共有人,双方共有的基础系存在合法的夫妻关系,该基础并未因离婚等法定事由而丧失,且女方也无《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第四条所规定的重大事由,也即女方并未主张并举证证明男方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为;以及女方负有法定抚养义务的人患重大疾病需要医治,而男方不同意支付相关医疗费用的重大理由,故法院对女方在婚姻关系存续期间要求分割涉案夫妻共同房产的诉讼请求依法予以驳回,但不影响女方在出现了上述《物权法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》所规定的共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时,可以另循合法途径予以解决。法院驳回了赵花的诉讼请求。

    【律师支招】

    在不解除婚姻关系的前提下,原则上是不能进行夫妻共同财产的婚内分割的。因为夫妻财产关系与双方的人身关系密不可分,这种财产关系只能因结婚而发生,因配偶死亡或离婚而终止。夫妻双方在婚姻关系存续期间可以约定夫妻共同财产的归属,至于能否达成协议属于当事人意思自治的领域,不是人民法院依职权调整的范畴。但如果夫妻一方有正当理由,也可以在婚姻关系存续期间分割共同财产。

    当代社会,年轻一辈买房结婚大部分都是父母帮忙出首付,夫妻自己还房贷,当夫妻感情破裂,婚姻难以为继之时,房产作为重要分割资产,其产权归属是怎样的呢?

    《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

    【事件回顾】

    吴晓(男方化名)与上官凤(女方化名)奉子成婚,吴晓婚前向父母借钱打算以夫妻双方的名义于婚前购买婚房,吴晓父亲从其个人账户转出了15万元首期款到该房的开发商账户上。婚前吴晓领取房产证登记于双方名下,两人各占房产50%份额。婚变后,上官凤提起离婚诉讼,要求分割共同房产。吴晓认为由于该房屋首期房款是向其父母借款,故应先扣除首期房款再进行分割,并提供其书写的借据一张以证明其向父母借款的事实。双方在庭审中均确认房产现价值60万元且按揭贷款还剩20万元未还清。上官凤要求房屋归她所有,支付吴晓(60万元-20万元)÷2=20万元。吴晓认为由于上述房屋的首期房款15万元是向其父母借款,故上述房屋应先扣除首期房款15万元再进行分割,但上官凤对该笔债务不予确认。

    【法院判决】

    一审法院认为,关于登记在双方名下由双方共有的房屋,双方均确认该房屋价值60万元且按揭贷款还剩20万元未还清,吴晓要求上述房屋应先扣除其向父母借款15万元再分割无事实及法律依据,法院不予支持。该房归原告上官凤所有,由原告上官凤补偿吴晓相应的款项,即双方均确认的房屋价值减去银行欠款的一半(60万元-20万元)÷2=20万元。关于夫妻共同债务问题,吴晓称其向父母借款15万元购房,并提供其书写的借据一张以证明,原告上官凤对此不予确认,由于该借据上的借款日期为双方结婚之前,不属于双方的夫妻共同债务,且该借据为吴晓亲笔书写而无其他旁证,故证明力不足,该院对吴晓的主张不予支持。

    二审中,男方提交了女方自己起草的离婚协议,协议中女方认可该笔借款为共同债务,男方还提交了其父个人账号向房地产公司转账支付首期款的进账单。女方在庭审质证程序中,对男方在二审中提交的两份证据均不认可,并认为是已过一审举证期限后提交的无效证据,不应以此为依据。二审法院认为,虽然上诉人吴晓在《答辩状》中提出由房产评估公司进行价值评估,但上诉人吴晓和被上诉人上官凤在一审庭审中均明确上述房产的时值为60万元,是双方明确的意思表示,应当认定双方就房产的当时市场价格达成一致,原庭法院依据双方一致同意的价格作出认定和处理,依据充分,上诉人吴晓要求价格重新评估的上诉理由不成立。而15万元是吴晓与上官凤购房的首付款,所带来的利益由夫妻双方所共享,由此产生债务为夫妻共同债务,该债务应由夫妻双方共同偿还,故判令男女双方各负担该借款的一半(15万÷2=7.5万元)。

    【律师支招】

    我们常说:“打官司就是打证据”,在上引案例中,正是因为男方吴晓在二审中提供了其父为其转账支付购房首期款的凭据,以及其与女方上官凤先前所达成的能够反映其父出借款项购楼事实的离婚协议,所以,终审法院才采信了男方吴晓的上诉意见。假如吴晓不能提供上述证据,那么不排除相应的不利后果,进而使男方吴晓陷入被动局面。为避免类似情形的发生,颜宇丹律师建议,涉及家庭或夫妻共同债务,应由夫妻双方共同向相关债权人,哪怕是双方或一方的父母、兄弟姐妹等近亲属,共同出具书面借据,以避免不必要的争议发生。

    在此提醒广大网友,无论是婚前父母出资买房还是男女双方出资买房,都要注意保留银行转账凭证。银行的转账凭证证明力较高,在归还贷款时,还要注意保留相应的记录,这是维护自身利益的有力凭证。

小结:房产证只写你的名字房子也未必是你的

    界定婚前财产取决于房屋交易时间,婚前签订了的购房合同并支付了首付款,表示买卖双方的交易已经基本达成,过户只是对产权的自然移交,不影响房产的归属,房子依然是对方的个人财产,但是双方事前有约定的情况除外。

    这样就很清楚了,结婚前自己交的首付、签的合同,房产证上只写了一个人的名字,房子的产权就是这个人的;婚后还贷部分属于夫妻共同财产,没写名字的一方可以要求对婚后共同还贷部分和婚后房屋升值的部分进行分割,但是房子就没你什么事了。

    另外,婚后男方用自己的婚前个人财产买房,产权证只写了男方一人的名字,婚后也是男方一人还贷,房子是夫妻共同财产吗?这个时候问题的关键是男方能不能提供证据证明交的首付和婚后还贷部分就是自己的婚前个人财产,要是证明不了的话,就算只写了一个人的名字,也可能被认定为夫妻共同财产。

结婚过日子,希求的是归属感,房子是家的归宿。情侣结婚买房,亦是出于婚后生活安定的考虑,无可厚非。恋爱发乎于情,婚姻却是建立在责任的基石之上,夫妻生活繁琐而又牵涉甚广,涉及财产方面,建议可以做好婚前财产公证,既能维护自己的合法权益,也可以避免日后不需要的纷争。

注:所有案例均出自颜宇丹《婚房保卫战》。

    本文来源:腾讯房产


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